Las mansiones se vendían en días a compradores chinos, ahora permanecen en el mercado por meses

Nuevas políticas en China desaceleran el mercado inmobiliario de lujo en los suburbios de L.A.

La mansión de Fallen Leaf Road, en el aislado barrio Upper Rancho, de Arcadia, cuenta con todos los adornos que un comprador acaudalado de China podría desear: un candelabro de cristal en la entrada, pisos de mármol, una sala de proyección equipada con una docena de sillas de cuero reclinables y, naturalmente, ocho dormitorios con ocho baños.

Valuada en $9.8 millones de dólares, la propiedad de construcción reciente es una relativa ganga; una casa de tamaño similar en Pekín costaría el doble. Sin embargo, dos meses después de su colocación en el mercado, la propiedad sigue sin venderse. No mucho tiempo atrás, un bien como éste habría sido adquirido casi de inmediato. “Habría desaparecido de los listados en dos semanas, y con múltiples ofertas”, afirmó Dee Chou, la agente responsable.

Otros ejecutivos de bienes raíces en la zona reportan que las viviendas de lujo orientadas a compradores chinos permanecen hasta medio año en el mercado. “Todos los agentes se quejan de que el dinero no aparece”, señaló Sanne Lee, agente de A + Realty & Mortgage en Rowland Heights.

A la vez, los buscadores de viviendas de alta gama que planean tomar préstamos ahora tienen más oportunidades, al competir contra un grupo más pequeño de compradores con efectivo.

El giro en la actividad, sostienen los expertos de la industria, está directamente relacionado con las políticas de China.

El Valle de San Gabriel, por mucho tiempo destino preferido de compradores chinos de viviendas que buscan brindar a sus familias un mejor entorno de vida y salvaguardar su riqueza en activos estadounidenses, siente por estos días el efecto del endurecimiento de medidas en Pekín para evitar la fuga de capitales.

Los ciudadanos chinos, temerosos por una economía vacilante, han sacado su dinero hacia el extranjero en los últimos años, alimentando así una serie de compras de activos en el exterior que impulsó los valores de propiedades en sitios desde Londres a Los Ángeles.

Aunque los legisladores chinos generalmente favorecen la diversificación de la riqueza en tenencias extranjeras, el país no estaba preparado para una salida de capitales de tal magnitud y velocidad. Para invertir en el exterior, los ciudadanos chinos deben recurrir a las reservas de divisas extranjeras del país, que en 2014 alcanzaron el pico máximo de $4 billones de dólares, pero desde entonces disminuyeron asombrosamente a $1 billón.

Ese hecho dejó las reservas en moneda extranjera de esa nación en su punto mínimo en casi seis años y complicó al gobierno en Pekín, que necesita el dinero para estabilizar su propia moneda y mantener una buena posición con el Fondo Monetario Internacional.

Para defenderse de la fuga de capitales, los reguladores chinos permiten a los ciudadanos sacar del país sólo $50,000 dólares por año. Pero esta medida ha sido largamente ignorada y eludida, a menudo porque familiares y amigos emplean su cuota en nombre de otra persona. “Es como si fuesen hormigas trasladando arroz”, afirmó Helen Che Martson, una agente de bienes raíces de Keller Williams, en el Valle de San Gabriel.

El aluvión de dinero chino complicó mucho las cosas para los compradores locales, imposibilitados de competir. Yeling Tsai, un médico que atiende en su consultorio privado de Alhambra, le demoró tres años adquirir una casa, después de buscar en todo el valle.

El especialista y su esposa se desmoralizaban cada vez que visitaban una propiedad en Arcadia y San Marino, donde la competencia de habla mandarín casi siempre hacía ofertas en efectivo. Cinco ofrecimientos de la pareja fueron rechazados.

“Fue realmente frustrante”, aseguró Tsai, de 44 años, un inmigrante taiwanés que terminó pagando $200,000 dólares más del precio pedido por una propiedad valuada en $1.5 millones en South Pasadena. “Considero que tengo un buen ingreso. Pero incluso siendo médico no podía pagar algunas de estas viviendas porque la gente las compraba como si fuesen cafés de Starbucks”.

Sin embargo, a partir de 2015, los bancos chinos comenzaron a examinar las solicitudes de divisas extranjeras para asegurar que las transacciones se emplearan únicamente con fines comerciales legales. Los reguladores también aumentaron sus controles dada la cantidad de formas creativas en que el dinero se desviaba, ya fuese mediante la falsificación de facturas comerciales, el contrabando de joyas y relojes de lujo o incluso la creación de disputas legales ficticias para poner dinero en manos de abogados extranjeros.

Luego, el 31 de diciembre pasado, la Administración Estatal de Divisas de China, que intercambia yuanes por dólares, puso en vigor directrices todavía más estrictas. Los clientes ahora deben comprometerse a no invertir en propiedad extranjera y proporcionar un detalle pormenorizado de cómo se usarán las divisas. También prohibieron a los usuarios solicitar moneda extranjera para otra persona.

Las reglas podrían tener extensas implicaciones para cualquier ciudad del mundo beneficiada por la inversión inmobiliaria china, como Vancouver, Sydney y, más recientemente, Seattle. Pero hay pocos sitios tan expuestos como el sur de California, donde los compradores chinos de propiedades han ampliado sus operaciones más allá del Valle de San Gabriel durante la última década, a los condados de Orange y Riverside.

“Los legisladores chinos se dieron cuenta de que, sin controles significativos de capital, las reservas extranjeras seguirían agotándose”, afirmó William Yu, economista de UCLA. “Pero esos controles significan que el mercado inmobiliario del sur de California, especialmente para propiedades de lujo, será menos activo puesto que el dinero ahora quedará atascado en China”.

Incluso antes de la entrada en vigor de la nueva normativa, las señales apuntaban a una desaceleración de la exuberante actividad que desencadenó un frenesí en el Valle de San Gabriel hace tres años. Las compras de vivienda en efectivo -una operación sin demasiados controles para los chinos ricos, que tienden a pagar en su totalidad- cayeron a 344 en Arcadia el año pasado, de 461 registradas durante 2014, conforme datos de bienes raíces de la firma CoreLogic. En San Marino, las ventas en efectivo se situaron en 86 durante 2016, frente a las 103 de 2014. En Alhambra, las compras en efectivo cayeron de su máximo -208- en 2015, a 130 el año último.

En total, las ventas en efectivo en el Valle de San Gabriel disminuyeron un 17% entre 2014 y 2016. En el condado de L.A., las operaciones en efectivo cayeron un 12% durante el mismo período. Los descensos se produjeron a pesar de que las ventas en general de propiedades crecieron un 5.7% en el Valle de San Gabriel y un 6.9% en el condado de L.A. durante ese período.

Los precios medios de las viviendas bajaron en Arcadia a $930,000 al final del año pasado, de alrededor de $1.1 millones a comienzos de 2015. En San Marino, el costo promedio era de $2.5 millones durante el segundo trimestre del año pasado, antes de disminuir a $2.2 millones para el cuarto trimestre.

La desaceleración no es necesariamente algo negativo, remarcó Ann Sung, fundadora de Chateau Group, un desarrollador de lujo con sede en Arcadia, para quien el ritmo de ventas de 2014 era insostenible. “Las ventas en efectivo, en dos semanas y con depósitos de 15 días eran anormales”, aseveró. “La gente compraba a ciegas. Ahora, el mercado se está normalizando”.

La caída de las ventas en efectivo también ha permitido a los compradores de vivienda más tradicionales, con préstamos, ingresar a mercados exclusivos como el de San Marino, según agentes locales. “Los interesados locales ahora pueden comprar aquí, sin quedar fuera de competencia de inmediato” por el dinero chino, afirmó Brent Chang, quien trabaja junto con su madre, Linda Chang, una agente de bienes raíces de dicha zona desde la década de 1970. La dupla sostiene que la desaceleración comenzó a finales de 2014, y que las propiedades que solían tener 15 ofertas ahora obtienen cerca de la mitad. Los posibles compradores chinos han pedido recientemente períodos de depósito de seis meses, en lugar de los 30 días habituales, con la esperanza de que sus ofertas en efectivo sean suficientes para que los vendedores aguarden.

Esas largas esperas también ocurren en Arcadia, una ciudad de 60,000 habitantes (60% de los cuales son asiáticos) que simboliza el fenómeno de la construcción de mansiones. En toda la ciudad, muchas propiedades de los años 1940, de estilo rancho, fueron vendidas, derribadas y reemplazadas por grandes mansiones de estilo europeo, valuadas en varios millones de dólares y diseñadas por un puñado de firmas chinas estadounidenses. El surgimiento de las nuevas propiedades fue tan polémico que el Ayuntamiento introdujo reglamentos el año pasado para limitar el tamaño de las viviendas.

“Finalmente, había un montón de casas compradas pero nadie vivía en ellas”, afirmó Mickey Segal, exalcalde de Arcadia, haciendo eco de las preocupaciones ante estas propiedades meramente destinadas a la inversión, en detrimento de la comunidad.

En la actualidad, los agentes sostienen que la ciudad ahora cuenta con un excedente de propiedades de lujo, cuyos vendedores podrían enfrentar cierta presión para reducir sus precios. Una ejecutiva inmobiliario remarcó que un cliente tuvo que reducir de $10 millones a $8.3 millones el precio de su vivienda en Arcadia el verano pasado, luego de tres meses sin ofertas.

Chou, la agente de la mansión en Fallen Leaf Road, es más optimista. Es sólo cuestión de tiempo, expresó, antes de que los clientes chinos superen los nuevos controles de capital en el perpetuo juego del gato y el ratón con los reguladores. El deseo de invertir en el extranjero es una fuerza imparable para muchos chinos, preocupados por la desaceleración de la economía de su país, el debilitamiento de la moneda y el mercado inmobiliario saturado.

Más aún, sus clientes se sienten obligados a trasladar a sus cónyuges e hijos a los EE.UU. para darles mejores oportunidades educativas y escapar de la contaminación que envuelve gran parte de China. “Los ricos”, afirmó Chou, una inmigrante de Taiwán que lleva más de 30 años viviendo en el país, “siempre encuentran formas de sacar su dinero de allí”.

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Traducción: Valeria Agis

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