Compre una casa ahora, múdese cuando el vendedor muera

Hugh Hefner vivirá el resto de sus días en la Mansión Playboy, a pesar de que la legendaria propiedad ya no le pertenece. La casa de Holmby Hills, de 29 habitaciones, salió al mercado inmobiliario con una única condición: que su residente, de 90 años de edad, pueda vivir allí hasta su fallecimiento.

El verano pasado, el inversionista Daren Metropoulos accedió a esa condición y compró la mansión por $100 millones, que alquilará a Hefner por $1 millón al año. Estos acuerdos inmobiliarios ‘hasta que la muerte nos separe’ son una parte regular de la planificación de bienes en el sur de California, hogar de muchos de los residentes más ricos, en propiedades de alto perfil.

La socialité Zsa Zsa Gabor residió en su propiedad de Bel-Air hasta su muerte, el 18 de diciembre pasado, a los 99 años de edad, pese a haber vendido la finca -de 28 habitaciones, por un valor de $11 millones de dólares- tres años antes. Gabor había comprado la mansión de estilo regencia francés -que tuvo a Howard Hughes y Elvis Presley como antiguos inquilinos- en 1973.

“Existe una subcultura, un incierto mercado gris de propiedades en el sur de California, por el cual propietarios muy sofisticados venden estos activos valiosos, o los donan a Cedars Sinai o USC, pero conservan la posibilidad de quedarse en ellos”, afirmó Dana Taschner, propietaria de un exclusivo estudio de abogados en Los Ángeles.

Garantizar la residencia de por vida puede ocurrir de varias maneras. Los propietarios que no quieren vender pueden establecer un testamento que le concederá el bien a sus herederos -familiares u otros-, mientras se reserva el derecho a permanecer allí hasta su muerte. Los futuros beneficiarios, conocidos en inglés como remaindermen, retienen interés legal en el hogar y no deben preocuparse por problemas de legalización de documentos.

Los fideicomisos de caridad son otra opción. En lugar de vender la casa y aumentar las ganancias de capital, algunos propietarios optan por donarlas. Como parte del acuerdo, muchos piden retener el derecho de residencia, con pagos de anualidad a la organización de beneficencia determinada.

La deducción del impuesto sobre la renta puede ser considerable. En el sur de California, algunas instituciones están tan inundadas de ofertas de casas donadas que son selectivas acerca de qué propiedades aceptan, explicó Taschner. “Si usted vende una empresa o una gran cantidad de acciones, dar su casa a una institución puede ser el mayor contrapeso para los impuestos en ese año en particular”, afirmó.

Sin embargo, de vez en cuando los propietarios mayores con preocupaciones de flujo de efectivo venden una propiedad y exigen pagos pagos de anualidades para solventar su estadía continua. La idea es similar al concepto francés conocido como viager, ‘de por vida’. En los tratos viager, los compradores de propiedades hacen un pago inicial y luego envían sumas regularmente al vendedor por el resto de la vida de éste.

Esencialmente, es una morbosa forma de especulación inmobiliaria, puesto que los compradores apuestan a que el inquilino morirá antes de que se le pague el valor total de la propiedad. Suiza, por ejemplo, considera que el viager es tan riesgoso que ha prohibido su práctica.

La diferencia en los EE.UU. es que estos acuerdos generalmente no son tan peligrosos. El comprador suele ser responsable por el valor total de la casa, independientemente de cuándo fallezca el vendedor. El total se puede pagar por adelantado o con el tiempo.

De todas formas, los arreglos pueden ser complicados. Los compradores a menudo buscan un precio de descuento por esperar una cantidad indeterminada de tiempo para habitar o controlar la propiedad.

Los propietarios mayores también pueden diseñar una gama de soluciones híbridas para conservar el derecho a residencia, precisó Kira S. Masteller, abogada de planificación de sucesiones y accionista del bufete Lewitt Hackman, en Encino. Por ejemplo, negociar con los compradores o herederos sobre los pagos del impuesto a la propiedad y las responsabilidades de mantenimiento, la cadena de mando para realizar mejoras o los ingresos por renta y otras cuestiones. Tales decisiones se toman a partir de una serie de factores, como la edad de los inquilinos y la reputación de la propiedad.

Otras veces, los compradores terminan pagando por atención médica asistida para que el inquilino no fallezca en la casa. “El hecho de que alguien haya muerto en el dormitorio principal pone una suerte de nube sobre el valor de la propiedad”, expresó Taschner. Para Masteller, menos del 5% de sus clientes recurren a las ofertas de propiedad ‘hasta que la muerte nos separe’. “Es para muy pocas ocasiones”, dijo. “La persona promedio no haría este tipo de acuerdo”.

Traducción: Valeria Agis

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